法制晚報訊(記者汪紅) 王某家拆遷時獲得三套安置房指標。王某的大學同學趙某從外地來北京,便借用王某的名字購買了一套回遷安置房。2005年房屋交付後,趙某一直居住。
  2008年5月,王某取得了經濟適用房房產證。5年後,趙某聯繫王某辦理過戶,可王某竟要求趙某按市場價購買該房,否則不配合辦理過戶。趙某當初買房只花了20多萬,可現在房子已經值300多萬了,趙某無力支付。
  不久,王某將趙某告上法庭,要求確認借名買房合同無效,並讓趙某返還房屋。
  律師解答
  北京市盛峰律師事務所房地產部首席律師李松解釋,王某和趙某的約定違反了法律規定,應認定無效。房屋仍歸王某所有,趙某可以索賠。
  合同無效後,由於出名人違背誠實信用原則要回房屋,其過錯更大一些,因此對於房屋升值部分,法院一般會結合雙方的過錯程度,依法作出認定,判令出名人賠償借名人相應的損失。
  四種借名買房結局各有不同
  情形:雙方簽有房屋買賣協議。借名買房時雙方簽訂了房屋買賣協議,明確約定待房屋具備上市交易條件時辦理過戶手續,雙方之間應是房屋買賣合同關係。
  若房產證滿5年後,出賣人不配合辦理過戶,買受人可依法提起訴訟,要求出賣人繼續履行合同,辦理過戶。
  情形:前期借名,後期補買賣協議。在此情形下,雙方之間的法律關係已由此前的借名買房關係轉化為房屋買賣關係,在房屋滿5年之後則可過戶。
  如不滿5年,而出賣人起訴確認買賣協議無效或要求返還房屋,買受人可通過訴訟將時間拖滿5年。待契稅完稅證明或房產證滿5年之後,如果不涉及到政府優先回購問題,則買受人便可主張辦理過戶手續。
  情形:協議中有借款約定。借名人在借名協議中約定“如果無法過戶,則前期投入的本金為借款”。司法實踐中,一般將借名人的出資認定為借款,借名人可要求償還本金及利息,但房屋升值的部分無法要回。
  在此情況下,房屋歸出名人所有,借名人在拿回本金及利息後應將房屋返還給出名人。
  情形:無任何書面協議。在沒有書面協議的情況下,若出名人否認,借名人很難舉證。
  法院一般對於借名人能夠出示購房全部材料的原件,且訴爭房屋一直由借名人居住使用的,可推定雙方存在借名買房關係,房屋仍歸出名人所有,借名人可向出名人索賠。
  如借名人無證據或證據不全,法院一般將借名人的出資認定為債權債務,房屋歸出名人所有,由出名人償還借名人相應的本金及利息。 文/記者汪紅  (原標題:借名情形不同 法院判決有別 房地產律師解讀四種借名購買經適房情形 簽訂協議最重要)
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