簡單就是美

　　法制晚報訊（記者汪紅） 王某家拆遷時獲得三套安置房指標。王某的大學同學趙某從外地來北京，便借用王某的名字購買了一套回遷安置房。2005年房屋交付後，趙某一直居住。
　　2008年5月，王某取得了經濟適用房房產證。5年後，趙某聯繫王某辦理過戶，可王某竟要求趙某按市場價購買該房，否則不配合辦理過戶。趙某當初買房只花了20多萬，可現在房子已經值300多萬了，趙某無力支付。
　　不久，王某將趙某告上法庭，要求確認借名買房合同無效，並讓趙某返還房屋。
　　律師解答
　　北京市盛峰律師事務所房地產部首席律師李松解釋，王某和趙某的約定違反了法律規定，應認定無效。房屋仍歸王某所有，趙某可以索賠。
　　合同無效後，由於出名人違背誠實信用原則要回房屋，其過錯更大一些，因此對於房屋升值部分，法院一般會結合雙方的過錯程度，依法作出認定，判令出名人賠償借名人相應的損失。
　　四種借名買房結局各有不同
　　情形：雙方簽有房屋買賣協議。借名買房時雙方簽訂了房屋買賣協議，明確約定待房屋具備上市交易條件時辦理過戶手續，雙方之間應是房屋買賣合同關係。
　　若房產證滿5年後，出賣人不配合辦理過戶，買受人可依法提起訴訟，要求出賣人繼續履行合同，辦理過戶。
　　情形：前期借名，後期補買賣協議。在此情形下，雙方之間的法律關係已由此前的借名買房關係轉化為房屋買賣關係，在房屋滿5年之後則可過戶。
　　如不滿5年，而出賣人起訴確認買賣協議無效或要求返還房屋，買受人可通過訴訟將時間拖滿5年。待契稅完稅證明或房產證滿5年之後，如果不涉及到政府優先回購問題，則買受人便可主張辦理過戶手續。
　　情形：協議中有借款約定。借名人在借名協議中約定“如果無法過戶，則前期投入的本金為借款”。司法實踐中，一般將借名人的出資認定為借款，借名人可要求償還本金及利息，但房屋升值的部分無法要回。
　　在此情況下，房屋歸出名人所有，借名人在拿回本金及利息後應將房屋返還給出名人。
　　情形：無任何書面協議。在沒有書面協議的情況下，若出名人否認，借名人很難舉證。
　　法院一般對於借名人能夠出示購房全部材料的原件，且訴爭房屋一直由借名人居住使用的，可推定雙方存在借名買房關係，房屋仍歸出名人所有，借名人可向出名人索賠。
　　如借名人無證據或證據不全，法院一般將借名人的出資認定為債權債務，房屋歸出名人所有，由出名人償還借名人相應的本金及利息。 文/記者汪紅　　（原標題：借名情形不同 法院判決有別 房地產律師解讀四種借名購買經適房情形 簽訂協議最重要）